О сделках с земельными участками

Особенности оборота земельных паев (долей), в том числе их купли-продажи, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При совершении сделок с земельными наделами необходимо учитывать, что земельный пай – это не отдельно взятый участок с установленными границами, а доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Правила купли-продажи различаются, в зависимости от числа пайщиков, общая долевая собственность которых зарегистрирована на земельный участок.

Из Закона следует, что если участок находится в собственности пяти и менее лиц, то сделка совершается в обычном порядке при соблюдении условий, прописанных в Гражданском кодексе Российской Федерации .

Например, статьей 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если участок находится в собственности более пяти лиц, то правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных Законом.

Например, им установлены особенности приобретения земельной доли у муниципального образования. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю ее может купить сельхозорганизация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок, в котором продается земельная доля.

Без выделения земельного участка, земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, - член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие.

Если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно.

Продажа земельной доли любому стороннему лицу возможна только после выделения участка в счет доли. Выдел осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании. Если решение собрания отсутствует, собственник земельной доли заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

При этом в обоих вариантах предусмотрена процедура извещения других пайщиков (дольщиков).

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, образованного в счет земельной доли, необходимо учитывать особенности совершения сделок, установленных Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 №59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан».

В статье 24 Закона РБ прописаны следующие нормы.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Республика Башкортостан имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец участка из земель сельхозназначения обязан известить в письменной форме Правительство Республики Башкортостан о намерении продать участок с указанием цены, размера, его местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если Республика Башкортостан откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения в Правительство Республики Башкортостан, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Право собственности на земельную долю, возникающее на основании договора купли-продажи, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. В случае если договор купли-продажи заключен в простой форме, законность сделки проверит государственный регистратор прав – федеральный государственный гражданский служащий Росреестра. Если договор купли-продажи заключен в нотариальной форме, законность сделки проверит нотариус. При этом для сделок по отчуждению земельных долей не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

Автор: Гульфия Ахмерова, начальник межмуниципального отдела Управления Росреестра в РБ по Архангельскому и Кармаскалинскому районам.

Фото: интернет.